Bal.Bo Studio Amministrazioni Condominiali

DOMANDE FREQUENTI

• Quando e come si può convocare l'assemblea se l'amministratore non lo fa o è irreperibile?
• Si è rotto un tubo di adduzione acqua alla palazzina, non trovo l'amministratore (è agosto e sta in vacanza), sono un consigliere, non posso far chiudere l'acqua per un mese, posso far eseguire la riparazione magari pagando io e ho diritto al rimborso?
• Rinuncio ad utilizzare l'ascensore e quindi non voglio contribuire alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell'impianto.
• Come deve essere fatto il rendiconto?
• Come si fa a cambiare l'amministratore?
• Se si cambia amministratore prima della fine del suo mandato, il condominio è obbligato a pagarne il compenso per tutto l'anno?
• Quanti condomini si possono rappresentare per delega?
• Il mio amministratore deve calcolare quanto deve pagare l'inquilino e quanto il proprietario delle spese condominiali?
• Nel mio palazzo c'è un moroso, ma l'amministratore non recupera, ci vuole il permesso dell'assemblea per recuperare i crediti?
• Non abito nell'appartamento posso non pagare il riscaldamento?

Quando e come si può convocare l'assemblea se l'amministratore non lo fa o è irreperibile?

L'assemblea può essere convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio.
(Lettera di richiesta assemblea all'Amministratore)
Se l'amministratore non convoca l'assemblea come richiesto dai condomini entro 10 giorni dalla ricezione della richiesta, l'assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati. (Modulo di convocazione assemblea)
Se l'amministratore è assente o irreperibile ogni condomino può convocare l'assemblea.
In questi casi bisogna accertarsi che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione, altrimenti sono nulle le delibere assembleari se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati.
La convocazione deve pervenire almeno cinque giorni prima della riunione e la comunicazione può essere fatta in qualsiasi forma, salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere.
Chi spedisce la convocazione deve provare d'averla spedita e consegnata (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta di ritorno, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna).
Attenzione particolare deve prestare il condomino che convoca un'assemblea ad indicare bene gli argomenti in ordine del giorno che si desidera trattare, perché solo quello che è indicato all'ordine del giorno può essere discusso, le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l'amministratore o i condomini vogliono fare all'assemblea e non possono essere nuovi argomenti su cui deliberare.
(Dell'assemblea deve essere redatto il verbale)

Si è rotto un tubo di adduzione acqua alla palazzina, non trovo l'amministratore (è agosto e sta in vacanza), sono un consigliere, non posso far chiudere l'acqua per un mese, posso far eseguire la riparazione magari pagando io e ho diritto al rimborso?

Art. 1134 c.c. "il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. I motivi possono essere facili da intuire, ciascuno potrebbe eseguire lavori e poi chiederne il rimborso (anche lavori inutili o che riguardano l'interesse di un solo o più condomini). L'eccezione del legislatore sta nell'urgenza ed indifferibilità della spesa. La valutazione dell'urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia. Nella domanda specifica il condomino agisce nell'interesse comune (tubo di adduzione acqua alla palazzina) ed in condizioni di urgenza (rottura che senza ripristino non fa arrivare acqua alla palazzina), quindi può procedere ed ottenere il rimborso. In questo caso, se il condominio tarda a rimborsare, il condomino può agire in giudizio per ottenerne il rimborso. Ovviamente il condomino deve provare oltre all'urgenza l'impossibilità di comunicare con l'amministratore (es.: invio telegramma con descrizione sintetica del problema e richiesta di contatto all'amministratore, raccomandata espressa con ricevuta di ritorno ecc.).

Rinuncio ad utilizzare l'ascensore e quindi non voglio contribuire alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell'impianto.

Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell'impianto (art. 1118 c.c.), sono nulli accordi tra le parti o modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini.
Del resto nel condominio coesistono due diritti: il diritto di proprietà esclusiva e di comunione.
Il condomino che intenda rinunciare alla parte in comunione conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva e quindi deve condividere le spese di mantenimento della cosa comune e la comunione è irrinunciabile.

Come deve essere fatto il rendiconto?

Non esiste una normativa specifica sulla redazione del consuntivo delle spese condominiali.
La legge prevede solamente che l'amministratore debba rendere il conto della sua gestione (art. 1130 Cod. Civ.).
Tuttavia riteniamo di rilevante importanza esporre i dati nella forma più chiara possibile, in modo che tutti i partecipanti al condominio possano comprendere e verificare ogni singola voce di spesa. Un aspetto fondamentale, che molti studi di amministrazione trascurano, è lo stato patrimoniale del condominio, strumento imprescindibile per mostrare ai condomini se esistono crediti e, soprattutto, debiti.
Lo studio Bal.Bo espone sempre nei propri rendiconti lo stato patrimoniale: potete prendere visione di un esempio di come vengono redatti i nostri consuntivi entrando alla sezione "Servizi on-line" (sezione "documenti contabilità") accedendo con Username "test" e Password "test".

Come si fa a cambiare l'amministratore?

L'amministratore dura in carica un anno dalla data di elezione ma può essere cambiato in qualsiasi tempo dall'assemblea (art. 1129); l'assemblea oltre che annualmente puÒ essere convocata dall'amministratore, quando lo ritenga necessario ma anche per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (art. 66 d.a.c.c.). Inoltre l'amministratore può essere revocato su ricorso di ciascun condomino se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Se si cambia amministratore prima della fine del suo mandato, il condominio è obbligato a pagarne il compenso per tutto l'anno?

No, se nulla è stato specificato al riguardo nel preventivo di nomina approvato dall'assemblea, nulla gli spetta più del compenso per il solo periodo per cui è risultato in carica.

Quanti condomini si possono rappresentare per delega?

Se nulla è specificato nel Regolamento di Condominio, non esiste nessun limite sulla presentazione di deleghe.

Il mio amministratore deve calcolare quanto deve pagare l'inquilino e quanto il proprietario delle spese condominiali?

No, i rapporti tra inquilino e proprietario rientrano nella sfera privata del contratto sottoscritto tra le parti; per l'amministratore, che si occupa solo della gestione delle parti comuni, il referente è il proprietario.

Nel mio palazzo c'è un moroso, ma l'amministratore non recupera, ci vuole il permesso dell'assemblea per recuperare i crediti?

No, l'amministratore può procedere in totale autonomia al recupero dei crediti condominiali verso i morosi anche mediante lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 d.a.c.c.).

Non abito nell'appartamento posso non pagare il riscaldamento?

No, più in generale in base all'art. 1118 non è possibile sottrarsi al contributo delle spese per la conservazione di tutti i beni comuni. Questo perché si considera l'uso potenziale del bene e non l'uso effettivo.
Nello specifico ci si può distaccare dall'impianto di riscaldamento centralizzato a patto che, mediante una perizia, si dimostri che il distacco non aggravi l'utilizzo per gli altri partecipanti; a seguito del distacco il condomino continuerà comunque a pagare le spese per la manutenzione dell'impianto centralizzato.